ENTREGA DE PISO AL BANCO PARA SALDAR HIPOTECA, ¿PODEMOS PASARLE EL MUERTO?

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Últimamente bajan revueltas las aguas jurisprudenciales en cuanto a ejecuciones hipotecarias se refiere… sí, ese procedimiento en que el banco te demanda porque no puedes pagarle a tiempo las cuotas del préstamo y embarga implacable cuantos bienes -tuyos y de tus avalistas- encuentra a su paso para resarcirse. Es la pesadilla que atormenta a los empresarios del sector inmobiliario y de la promoción, a ellos les dedicamos este post.

Palidecen nuestros clientes del gremio cuando les explicamos que no basta con ir al banco y entregar las llaves de la promoción para librarse de la deuda. Y es que esto no es Estados Unidos, donde existe Disneylandia y un sistema hipotecario en que deudor puede entregar el inmueble al acreedor y las deudas ocasionadas por el préstamo se cancelan, como si un hada madrina posara su varita mágica sobre la hipoteca y la hiciera desaparecer por siempre jamás.

Aquí la magia se limita a conejos que salen de chisteras pero no ha llegado aún a los estrados: si el deudor no paga ve ejecutados los inmuebles hipotecados, que se subastan; pero además, si lo obtenido con la subasta es insuficiente para saldar la deuda, el banco podrá perseguir indefinidamente todos los bienes presentes y futuros del deudor y de sus avalistas, hasta que logre cobrar todas las cantidades pendientes.

Pero frente a esta apabullante teoría, hasta ahora imperante y por nadie discutida, han empezado a alzarse voces discordantes que la consideran abusiva (p.e. sentencias de la Sección Segunda y Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, Auto del Juzgado de 1ª Instancia 44 de Barcelona). Con un ejemplo fácil, les cuento en qué consisten:

Situémonos algunos años atrás, cuando atábamos los perros con longanizas: promotor pide a banco 600.000 € y firman una la escritura de préstamo hipotecario sobre un inmueble que se tasa a efectos de subasta en 800.000 €, tasación que el banco, obviamente acepta.

Años después, los perros ya están raquíticos,  la crisis arrecia, y el promotor no puede pagar y le faltan aún 500.000 € para liquidar. El banco interpone un juicio hipotecario y se los reclama.

El procedimiento hipotecario sigue su curso y el inmueble sale a subasta. Como el horno no está para bollos, no hay postores, así que el bien se adjudica al banco por el 50% de su valor de tasación: 400.000 € (valor de “remate”). Maldita la gracia le hace al banco, pues se carga con otro inmueble más en su stock y no recibe ni un euro de los 500.000 € que reclamó al promotor. Por eso pide al juez que la ejecución continúe y no cese de embargar bienes del promotor hasta cobrar el último céntimo.

Un juez “de la vieja escuela” hubiera aplicado la teoría tradicional y aceptado la petición del banco. Pero, ¡topó con un juez “antisistema”!: se desestima la pretensión de seguir ejecutando porque, si el banco aceptó en su día una tasación a efectos de subasta que valoró el inmueble en 800.000 €, no vale decir ahora, cuando se hace la subasta y él mismo se lo queda, que en verdad vale menos (400.000 €) y que quiere cobrar los 100.000 € que el promotor aún le debe. ¡Ni hablar! Dicen estas sentencias que el banco ha visto cobrado su crédito mediante la adjudicación de la finca y, aunque se le adjudique por la cifra ficticia de “remate” (400.000 €), en el patrimonio del banco el bien no entra por ese valor, sino por el real de mercado que son los 800.000 € de la tasación que el propio banco aceptó por si algún día había que subastarlo.  Por tanto, el banco, al quedarse el inmueble, se ha cobrado de sobras los 500.000 € que el promotor le debía.

 

Parece que se hizo la luz (o más bien la lucecita, pero la brecha ya está abierta). Que cunda el ejemplo de los “magistrados antisistema” y se impida que los bancos chupen hasta la última gota de sangre de quien en su día fue su “distinguido cliente”, más aún cuando la crisis la sufrimos todos, en gran parte por su culpa … Que siga la revolución, porque una gota junto a otra hace oleaje y éste mares y océanos!!